在房地产合作开发中,如何有效预防和处理违约问题
中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
(2023)最高法民申2793号
再审申请人(一审被告、二审上诉人):甲公司。
法定代表人:田某。
委托诉讼代理人:吕建佳,黑龙江博公律师事务所律师。
被申请人(一审原告、二审被上诉人):乙公司。
法定代表人:刘某。
再审申请人甲公司因与被申请人乙公司合作开发房地产合同纠纷一案,不服黑龙江省高级人民法院(2022)黑民终655号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查,现已审查终结。
甲公司申请再审称,一、二审判决甲公司双倍返还乙公司交付的2500万元错误。一、案涉2500万元款项实际为甲公司与乙公司双方共同出资。丙公司的大股东为丁公司,而丁公司的实际控股股东为甲公司,即丙公司实际控制人为甲公司。甲公司法定代表人为履行与乙公司之间的合作协议,要求其实际控制的丁公司向丙公司出资1275万元。因此,乙公司通过丙公司转给甲公司的2500万元实际由甲公司、乙公司共同出资,甲公司实际出资1275万元。二、案涉2500万元款项为案涉项目回迁房安置专项支出,也实际用于拆迁补偿支出,性质不是定金。三、案涉项目未能在协议约定期限内完成拆迁工作,并非甲公司主观恶意违约所致,不可归责于甲公司。乙公司在未发生约定解除事由情况下单方解除协议并要求双倍返还定金,违约在先,应向甲公司双倍赔偿。甲公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一项申请再审。
本院认为,本案再审审查的主要问题为:一、二审判决甲公司双倍返还乙公司定金是否正确。
根据原审查明的事实,双方2018年7月17日签订的《哈尔滨市南岗区学院新城三期项目合作开发协议》(以下简称《合作开发协议》)第七条“违约责任”第一款“甲方违约”第3项约定,甲公司逾期履行义务达到90日以上的,乙公司有权单方解除本协议,甲公司应双倍返还定金并返还乙公司已付的其他款项,承担由此给乙公司造成的全部损失。双方2018年11月14日签订的《关于XX学院新城三期项目合作开发协议的补充协议》(以下简称补充协议)第二条约定,甲公司负责配合政府相关部门在2019年3月1日前,按《合作开发协议》第二条第二款约定标准以不高于3000元/平方米的楼面地价发布项目地块净地出让公告。后乙公司发送律师函,要求甲公司于2020年4月15日前完成项目地块拆迁安置补偿并协调政府相关部门按合作协议约定标准发布项目地块净地出让公告。但截至本案一审诉讼时,甲公司仍未完成上述合同义务。甲公司迟延履行合同主要义务,导致合同目的已不能实现,且逾期达到90日以上,乙公司有权单方解除《合作开发协议》,并要求甲公司双倍返还定金。
甲公司以丁公司股权构成图、银行转账凭证等作为新证据,主张丙公司实际控制人为甲公司,乙公司通过丙公司转给甲公司的2500万元包含甲公司实际出资1275万元。对此,本院认为,股东和公司财产相互独立,丙公司作为独立民事主体,依据乙公司的授权向甲公司转账2500万元,并不能推出该款项包括丙公司的股东出资1275万元,更不能推出该款项实质是丙公司股东的实际控制人出资,甲公司该申请再审理由缺乏事实和法律依据。关于该2500万元款项的性质,依据双方《合作开发协议》和补充协议的约定,以及转账备注记载,该款项性质均为定金,即使实际用于项目回迁房安置,也不能改变其定金性质。在因甲公司违约导致合同解除的情况下,一、二审法院判令甲公司将所收取的2500万元定金予以双倍返还,事实和法律依据充分,并无不当。甲公司申请再审理由均不能成立。
综上,甲公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十三条第二款规定,裁定如下:
驳回甲公司的再审申请。
审 判 长 刘小飞
审 判 员 刘崇理
审 判 员 马晓旭
二〇二三年十二月二十八日
法官助理 李 洁
书 记 员 周 健
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