恶意串通情况下所签订下的合同有无法律效力--房地产

原告诉称 原告李一向本院提出起诉讼请求：1、确认李二与游二在诉讼中恶意的购买房屋合同无效；2、判令游二立即将x'x市石景山区香山南路X房屋（以下简称诉争房屋）产权过户到李二名下；3、确认诉争房屋归原告所有，并过户到原告名下。事实与理由：2015年4月2日被告李三、杨三将我诉至x'x市石景山区人民法院，要原告腾退房屋。在诉讼中原告提出反诉，请求法院确认该房屋的产权归原告所有，并过户到原告的名下。在法庭调查中，双方进行了充分的陈述、辩论和指正。在案情明了后，李二、杨三不等判决结果，在诉讼中恶意转移财产,将诉争房屋转卖给案外人游二。其行为严重违反了民事诉讼法，导致判决无法将房屋产权过户给原告，因此法院判决书明确原告必须另行起诉。在诉讼中李二、杨三将诉争房屋转卖给案外人游二是一种恶意买卖行为。 理由如下：1、李二、游二都是军人，是战友关系，两人经常在一起吃饭喝酒，是长期的战友、朋友关系； 2、李二是原告的哥哥（堂兄弟），原告在京经商后，长期得到李二的照顾。2004年原告借李二之妻杨三之名买房的事有约还是知道的，因原告经常到李二家，也经常与李二、游二在一起吃饭。在买房问题上大家都是多次谈判的，所以游二对原告借用嫂子杨三之名买房是清楚的。 3、李二、杨三与原告产生诉讼游二是清楚的，他们是老朋友，对原告又认识多年，不可能不知道。 4、从法院调查的房屋转卖证据材料看，转卖过户时在石景山区房屋产权交易大厅办理的，而李二的儿媳李晓艾正是该处的工作人员，才可能2015年7月1日签房屋买卖合同，在第二天7月2日就领取了房产证，其涉嫌违规操作。5、买卖合同的买售人游二是男性，但在合同上性别是女。联系电话留的不是自己的手机号，而是李晓艾的手机号（原告与李晓艾、游二都有电话联系，都有他们的手机号）。原告认为这个房屋买卖合同是李晓艾一手操办的，才会无意中写错了性别，写了自己的手机号。游二本人是否知道房屋买卖这样的事原告很怀疑。综上，原告认为李二与游二之间的房屋买卖行为是恶意行为，是违反诉讼法的行为，应是无效的，不受法律保护的，应受法律惩罚的。请求人民法院立即查封诉争房屋的房产，确认恶意购房行为无效，支持原告的诉讼请求。 ? 被告辩称 被告李二、杨三答辩称：不同意原告的诉讼请求。原告说的事实是虚假的。第一，李二、游二都是军人，原告没有证据说是朋友，是原告的主观恶意臆断。没有证据证明一起吃饭。第二，和被告二的流程是合法的，违规操作是原告的主观臆断。第三，价格只有买卖双方知道，游二提交的证据证明是300万元购买的，是合理价格。被告提出了再审，是否是借名买房，杨三、李二不存在借名买房的事实，交易过程中，土地出让金是关于房屋从经济适用房变更为商品房的关键，土地出让金是被告一夫妇出具的，不存在所有的费用都是原告出具的。取暖费都是李二夫妇交付，之后是游二交付。一审的判决书解决的是否是借名买房，恶意不是案件的审查范围，超出了诉求的范围。二审也改变了，去除了恶意。 ? 被告游二答辩称：不同意李一的诉讼请求。第一，没有证据证明游二、杨三、李二是朋友、战友关系。游二是退伍一直到退休才开厂子，和李二、杨三不是非常熟悉，原告没有证据支持；第二，急急忙忙买卖是针对第一被告出让房屋的情况，不能证明游二的善意还是恶意，房款是因为游二个人原因支付的全款；7月1日当天就可以办理房产证，隔一天算慢的；第三，不清楚李晓艾是谁，当时的信息都是中介填的，是中介的错误，可能是审查义务没有尽到，是机打的，不是手写的；第四，实际提交的是300万元，如果是恶意的早就返还了。游二提交了供暖费证明其在实际使用，不存在恶意。 ? 本院查明 经审理查明：李二与李一系堂兄弟关系，李二与杨三系夫妻关系。 ? 2015年6月25日，出卖人李二与买受人游二在x'x云房房地产经纪有限公司居间下签订《存量房屋买卖合同》，其中约定：出卖人所售房屋坐落为x'x市石景山区香山南路X号房屋，该房屋所有权证号为X京房权证石字第XXXX号，房屋价款205万元，家具家电装饰装修及配套设施设备等作价75万元，买受人应于签订本合同当日支付定金20万元。双方采取全款交易，出卖人与买受人应于2015年7月30日前付清全部购房款。出卖人应当在办理完房屋权属转移登记后七个工作日内将房屋交付给买受人。双方同意在2015年7月30日前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同落款处签名为李二与游二签字。 ? 2015年7月1日，出卖人李二与买受人游二（合同上性别为女）签订网签合同，约定房屋坐落为x'x市石景山区香山南路X号房屋，合同价款为205万元。 ? 2015年6月25日，李二收到游二定金20万元。游二向x'x云房房地产经纪有限公司交纳服务费8000元。 ? 2015年7月2日，李二收到游二转账两笔共计280万元。 ? 2015年7月2日，李二与游二去办理了房屋所有权转移登记，当日，诉争房屋的所有权转移登记至游二名下。 ? 2015年10月10日，游二交纳了诉争房屋当年的供暖费3088.4元。 ? 李二、杨三认可诉争房屋由李一使用，李一称诉争房屋自己使用一段后进行出租，租赁合同到期后由李一的侄子居住使用。现在仍然在李一的控制下。 ? 2015年4月2日，原告李二诉被告李一、第三人杨三合同纠纷一案至本院，李二诉求李一腾退诉争房屋。被告李一反诉要求李二、杨三将诉争房屋过户到李一名下。本院审理后查明：2000年12月4日，李一以杨三名义与x'x东和伟业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买诉争房屋，购房款458705元。合同签订后，李一支付房屋首付款98705元，剩余36万元房款。2007年7月19日，诉争房屋下发房屋所有权证，并登记房屋所有权人为杨三。 后杨三通过区建委挂失原产权证，与李二办理过户手续，将诉争房屋过户至李二名下，李二于2014年9月12日取得诉争房屋所有权登记，房屋性质现为商品房。现李一持有房屋产权证、商品房买卖合同、购房发票、贷款合同、契税发票、专项维修资金收据、交房通知书、入住缴费通知、入住证、钥匙存放申请等相关手续原件。其中，契税填发日期为2007年6月25日。另查明，本案审理中李二、杨三将诉争房屋出售给案外人游二，游二于2015年7月2日取得房屋所有权证，李二于2015年9月23日申请撤诉，本院于2015年9月25日口头裁定准许李二撤回起诉。本院经审理后认为，本案借名买房合同关系成立，故对李二腾房的诉求不予支持，尽管诉争房屋具备上市交易条件，但产权人已非李二，故对于李一要求过户的反诉请求亦不予支持。最终本院于2015年9月25日作出（2015）石民初字第2485号民事判决书，判决驳回李一的反讼请求。判决后，双方均提起上诉，x'x市第一中级人民法院审理后认为李二申请撤诉已准许，本案中对其诉求不予审理，现诉争房屋的所有权人非李二，对李一要求过户的反诉请求不予支持，最终于2015年12月4日作出（2015）一中民终字第9160号民事判决书，驳回上诉，维持原判。后李二、杨三向x'x市高级人民法院申请再审。2016年7月20日，x'x市高级人民法院作出（2016）京民申1731号民事裁定书，裁定驳回李二、杨三的再审申请。 ? 本案审理过程中，李一向本院申请财产保全，要求冻结游二名下位于x'x市石景山区香山南路X号房屋的交易手续，并提供x'x市门头沟区月季园41号楼3单元403号房屋做担保。本院于2015年10月12日作出裁定书，查封了诉争房屋及担保房屋。 ? 李一提供证人梁欣欣出庭作证：梁欣欣系李一公司职工，其称认识游二，李二在李一公司的房屋居住，家里来人，梁欣欣去做饭，见过游二，做饭时其听到游二与李二谈论李一用杨三名义买房屋的事情。其对游二的描述为170以上，说普通话，60多岁。李二、杨三、游二均对证人证言的真实性不认可，称其对游二的描述不属实，游二不会说普通话。 ? 李一提供证人张涛出庭作证：张涛系李一的司机，其称三年前在万寿路吃饭时见过游二和李二，后在公司东院见过李二、杨三和游二。其称李一介绍，其知道吃饭的有游二，其他人记不清楚了。李二、杨三、游二均对证人证言的真实性不认可。 ? 李一提供证人张超超出庭作证：张超超系李二的朋友，其称2010年前在平安里吃饭时见过游二，后在李一处经李二招呼吃饭时见过游二，其对游二不熟悉，其他人记不清楚了。李二、杨三、游二均对证人证言的真实性不认可。 ? 庭审中，李一主张李二与游二认识，系朋友关系；按照出售房屋时的市场价格应为408万元，而双方交易价格为300万元，为此提交2015年7月、2016年4月房屋价格的网络截图；李二对网上截图真实性不予认可，称当时市场价格为300万元多一点，即使网上价格属实，7月比6月商谈时有上涨，且交易价格也不低于市场价格的70%。 ? 庭审中，关于看房的事实：游二开始陈述为：“第一次是游二及其爱人在2015年6月初傍晚，和李二及其家属一起去的，有个小伙子，不是徐小兵。第二次没有去房屋里面，和尚志杰去的，在物业核实的信息。9月要求腾房的时候有我和我家属、杨三、李二，是第一次见到徐小兵，签订了租赁合同，还有两个不认识的人，没有摄像机。”。李一陈述：“2015年6月之前已经出租。租给了徐小兵是南方人有残疾。认可游二所述第一次看房是和李二、杨三，但是时间不认可，是出售房屋之后，拿着房本去的。租户合同到期之后办理，之后由李一的侄子居住使用。” 杨三陈述：“和游二看房是2015年6月初偏晚上的时候，我们带着看了一次，游二自己又看过一次，第一次看房残疾人不在，有一个小伙子在，第一次中介没有带着去，就游二和我们去的。后来去的时候见的徐小兵，有游二夫妇和我、李二，其他两个人是我的朋友。当时录了一点点像。”当庭给徐小兵打电话核实看房情况，徐小兵陈述：“9月23日就来了这一次，之前没有看房，去看房就是拿着房产证来让我腾退。当时有李一的哥哥和其爱人；游二和其爱人，另外还有3个人，来的时候还有人摄像。我租赁房屋的之后我和24岁的侄子居住，侄子已经上班了。我是残疾人我在家里办公。游二来的时候是工作日的白天，我侄子不在”。另，游二提供尚志杰的书面证人证言，尚志杰是游二的朋友，是做装修的。李二、杨三对此真实性认可，李一对此真实性不予认可。 ? 庭审中，游二主张签订买卖合同之前不认识李二，游二的战友从涉案区域购买了房屋，觉得不错，先找的房源，通过云房房地产帮其核实产权情况。2015年6月初，游二才开始和李二接触，李二并未告知诉争房屋有诉讼，诉争房屋是游二买给孩子结婚使用。 ? 上述事实，有房产证、商品房买卖合同、收据、发票、银行业务凭证、（2015）石民初字第2485号民事判决书、（2015）一中民终字第9160号民事判决书、（2016）京民申1731号民事裁定书及各方当事人当庭陈述等证据，在案佐证。 ? 本院认为 本院认为：本案的争议焦点为李二与游二签订的房屋买卖合同是否因恶意串通而归于无效。 ? 恶意串通是指合同当事人在缔约的过程中，明知或应知侵害国家、集体利益或第三人的合法权益而共同实施的民事行为。恶意串通的构成要件包括：一，以行为人之间针对第三方的通谋为必要条件；二，通谋的实质目的是侵害合同外特定或不特定第三人的合法权益，是否实际发生损害后果在所不问；三，通谋表现为某种意思联络，包括双方共同实施违法行为，以及一方故意为之，另一方对此明知或应知，但以实际履行行为表示认可。 ? 对于本案而言：李一对诉争房屋具有特定权益。根据生效的（2015）石民初字第2485号民事判决书所确认的事实，李一与杨三就诉争房屋形成了借名买房关系。本案中，李一作为借名人，享有要求对方办理房屋所有权转移登记的债权请求权，同时基于杨三与李二的配偶关系，这种权利不因夫妻之间就诉争房屋物权登记人的改变而消灭。尽管杨三、李二否认借名买房关系，但未有充分证据推翻上述生效法律文书所确认的事实，故本院不予采信。 ? 李二的出卖行为属于有权处分并存在恶意。由于李一享有债权权利，但仅有权要求对方履行转移登记的义务，其并非诉争房屋的事实物权人，故李二作为房屋所有权登记人将房屋卖与游二则构成有权处分。应当指出，李二与杨三系配偶，且借名买房关系亦持续多年，依据一般社会经验法则判断，李二对此当然明知。在李二取得房屋所有权证书后，特别是在（2015）石民初字第2485号民事案件的诉讼阶段，将房屋出卖他人明显具有致使李一无法实现特定权益的主观恶意。 ? 游二的买受行为难以认定构成恶意。合同双方存在恶意串通的问题判断，关键是对买受人在缔约时主观状态的认定，即游二对于李一与杨三、李二之间的借名买房关系是否知情：第一，从权利外观的角度分析：借名买房关系一般缺乏对外公示凭证，难以被第三人所充分知悉。游二以房屋所有权证书具有的公示作用，与相对方李二发生交易系正常的权利识别和缔约结果。第二，从价款给付的角度分析：李二与游二在买卖合同中约定的300万元价款，结合其全款给付的情形，依据缔约时的市场交易价格，难以将价格明显偏低作为游二存在恶意的充分理由之一。第三，从证人证言效力的角度分析：首先，李一提供的两位证人与其在同一单位工作，且李一为该单位负责人，一定程度必然影响证人证言的可信度；其次，证人梁欣欣、张超超所述内容仅为李二与游二谈话片断，且未完整、清晰的体现诉争房屋的坐落、借名买房的具体经过等关键事实。证人张涛亦未能证实本案发生的基本过程。尽管上述证人证言能够反映出李二、游二缔约前曾相识，但不足以推断出游二对李一借名购买诉争房屋知情的正当结论。第四，从其他情节分析：首先，游二在买卖合同签订过程中未至诉争房屋察看，只能说明其未审慎履行必要的注意义务；其次，无论办理房屋过户是否存在瑕疵，均发生在涉案买卖合同缔约之后；李一另述买卖合同中买受人性别和手机号有误，以及房屋过户时间较短，亦不能成为游二对借名买房知情的必然因素。因此，在缺乏主要事实成立的前提下，仅凭上述其他情节显然未达到认定游二构成恶意的高度盖然性。 ? 综上分析，结合权利外观、价款给付、证人证言以及本案其他情节综合判断，不能做出游二就李一借名购买诉争房屋一节知情，从而难以认定游二缔约时存在应知或明知买卖行为将侵害李一权利的主观状态。因此，李二出卖房屋无疑属于恶意，但与游二并不构成恶意串通，李一主张诉争房屋买卖行为应被确认无效，并据此要求将房屋权属转移登记的请求权基础不能成立，本院对其诉讼请求不予支持。但李一可通过其他途径寻求合理救济。 ? 综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百三十条之规定,判决如下: ? 裁判结果 驳回李一的诉讼请求。

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