物业服务不到位，业主能否拒绝物业费？物业账目不透明，业主应当如何维权？

　　小区的物业跟业主关系一直都是比较敏感的话题，在贵州某小区，业主王某青因不满物业公司服务，拒绝支付物业费并提出多项上诉请求。二审法院经审理后，驳回了王某青的上诉，维持原判。本文将针对该判决书，探讨物业服务合同纠纷中的权益保障问题，并提出疑问：在物业公司服务存在瑕疵的情况下，业主是否有权拒交物业费?如何平衡业主与物业公司的权益?

　　【案情简介】

　　上诉人王某青与被上诉人贵州某某物业管理有限公司因物业服务合同纠纷，不服一审法院判决，向贵州省毕节市中级人民法院提起上诉。王某青主张物业公司服务不到位，不应支付物业费;物业公司辩称已履行合同主要义务，王某青应支付物业费。一审法院认定物业公司存在服务瑕疵，王某青应支付物业费。二审法院认为，王某青应支付物业费，对王某青提出的其他请求不予支持。最终，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

　　【附法院判决书】

　　贵州省毕节市中级人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2024)黔05民终3149号

　　上诉人(原审被告)：王某青，男，汉族，住址：贵州省毕节市七星关区。

　　被上诉人(原审原告)：贵州某某物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区。

　　委托诉讼代理人(特别授权)：李某梅。

　　上诉人王某青因与被上诉人贵州某某物业管理有限公司(以下至判决主文前称：某某物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院(2024)黔0502民初3450号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

　　上诉人王某青上诉请求：1、依法撤销贵州省毕节市七星关区人民法院(2024)黔0502民初3450号民事判决，并支持上诉人一审诉讼请求，判决被上述人向上诉人提供至交房以来物业服务的所有收支账目，公共水电费、公共区域租金、小区广告、停车场等公共收益的收支账目及清单;2.我方要对被上诉人提供的各项账目及清单进行核实，被上诉人违约在前，虽然被上诉人提供的服务达不到50%，但我方同意按照协议约定费用的50%—60%支付物业费，要求物业公司收到费用后七个工作日内整改上诉人所提出来的所有被上诉人服务不到位的地方并书面告知上诉人，否则上诉人依法享有向法院再提起诉讼，要求被上诉人赔付不履行《前期物业管理服务协议》违约金的权利;3.依法判决被上诉人退还21栋楼被占用的车位并交出近几年的违法租用所得(按照小区每个车位每月租金250元，共计6个车位，时间从2019年1月20日至2024年3月31日计算，共计5年2个月)，合计93000元;4.依法判决被上诉人在今后每年1月31日前向上诉人提供上年的所有收支账目，公共水电费、公共区域租金、小区广告、停车场等公共收益的收支账目及清单，否则上诉人依法享有向法院提起被上诉人不履行《前期物业管理服务协议》的赔偿权利;5.被上诉人是因为不按《前期物业管理服务协议》履行义务造成现在的局面，违约在前，上诉人无须支付违约金，而且一、二审诉讼费用应由被上诉人全部承担。

　　事实及理由:一、适用法律错误。一审法院认定被上诉人已履行了合同主要义务不当，在上诉人提供的12项证据清单中都是物业服务中长期的不作为服务不到位行为的证据。二、证据事实依据。一审中被上诉人提供的第二组证据，根据物业管理条例第二十四条，其证明目的错误，该组证据只能证明他与房某商的协议合同，并无任何说服力;第四组证据，证明目的错误;第五组证据，证明目的错误，保险合同是物业与电梯保养维护公司的合同，电梯保养维护公司是收取费用后进行电梯维保工作，在业主使用过程中并未看到被上诉人对电梯的破损、电梯厢的周围的污垢进行清理等;第七组证据，证明目的错误，上诉人提供的每张水印照片(照片上有时间阶段)就能说明物业根本没有服务。被上诉人对我方提供的第一组证据，被上诉人和房开公司的这个“合同”就是无效的;第二组证据，图1和图2说明管理员和员工的服务态度是极差的;第三组证据，图3图4的拍摄时间周期也是一周，这严重违反了双方签订的《前期物业管理服务协议》第二条第二款、第四款、第七款;第四组、第五组、第六组、第七组、第八组、第十组、第十一组证据都是一个物业长时间(甚至几年)不作为或服务不到位的证据，这严重违反了双方签订的《前期物业管理服务协议》第十条被上述人违反本协议，逾期未整改的，甲方应承担相应的法律责任;第九组证据，21栋地下停车场2个车位在没有经过业主，甚至未告知21栋业主的情况下由被上诉人私自租用出去做电瓶车充电区、4个车位常年堆放杂物，严重给21栋居民的生活带来了安全隐患和严重损害了21栋业主的车位使用权，导致21栋业主的车辆要停到别的地方去，事实证明被上诉人私自私吞上诉人的财产进行租卖，我方要求被上诉人退还21栋楼层被占用的车位并交出近几年的违法租用所得(按照小区每个车位每月租金250元，共计6个车位，时间从2019年1月20日至2024年3月31日计算(共计5年2个月)，合计93000元);第十二组证据，物业人员私自对业主的公共区域加锁，在楼梯间堆放私人物品(纸壳、塑料瓶、衣物、桌椅等)，一审中被上诉人的解释是物业人员临时存放，足以说明被上诉人的领导层是知道的、放任物业人员这样做的，这给业主的生活带来了严重安全隐患和不便，完全不顾业主的生命安全。

　　被上诉人某某物业公司辩称，车库产权属于房开，我们仅收取50元的车位管理费，200元的租金是因为未购买车位的业主缴纳给房开的，其余意见，同一审意见。

　　被上诉人某某物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告立即支付原告2019年1月20日至2023年6月30日期间物业服务费118.51×1.5×53个月11天=9486.72元及违约金暂计300.00元(该违约金以实际拖欠物业管理费为基数，按每日千分之三计算至实际支付之日为止)。2、请求判令所有诉讼费用由被告承担。

　　一审法院认定事实：原告是毕节市七星关区**小区的物业管理公司，被告是该小区业主。2014年12月4日，原告(乙方)与毕节某某置业有限公司(甲方)签订《贵州省毕节市万晟阳光城一期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对万晟阳光城一期进行物业服务管理，物业服务费用由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积全额交纳，具体标准：无电梯洋房住宅：1.60元/月/平方米;电梯洋房住宅：1.80元/月/平方米(含电梯费0.20元/月/平方米);高层住宅：1.80元/月/平方米(含电梯费0.20元/月/平方米);商业物业：3.50元/月/平方米。合同还约定其他事项。原告(甲方)与被告(乙方)签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：乙方交纳物业服务费用的时间为：甲方自乙方与发展商在商品房买卖合同约定的商品房交付时间(若发展商逾期交付的以实际交房时间为准)之次日起计收物业管理费，乙方应按年交纳物业管理费，具体时间是每年1月31日前交纳本年度全年的物业服务费用。甲方按照包干制收取物业服务费用，物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：无电梯洋房住宅：1.50元/月/平方米;电梯洋房住宅：1.80元/月/平方米(含电梯维护运行费0.40元/月/平方米);高层住宅1.50元/月/平方米(含电梯维护运行费0.40元/月/平方米);住宅单身公寓房：1.50元/月/平方米;商业物业：3.50元/月/平方米。合同还就物业管理服务内容、双方权利义务、物业管理服务质量、物业服务费用等事项进行了约定。被告房屋的建筑面积为118.51平方米，属于高层住宅，被告未支付2019年1月20日起至2023年6月30日的物业服务费。

　　一审法院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。原告已履行了合同主要义务，被告应当按照约定支付物业服务费。被告辩称原告物业服务管理存在问题，经查明，原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，致使涉案小区物业管理存在瑕疵，原告应对此承担相应的责任。经综合全案合同履行情况及双方举证情况考虑，对原告主张被告支付物业服务费的诉讼请求，本院酌情支持2019年1月20日至2023年6月30日期间(共计1622日)的物业服务费按照1.35元/平方米/月予以计算。故原告主张的物业服务费本院予以支持8,531.55元(1.35元/平方米/月×118.51平方米×12个月÷365日×1622日)，其余部分不予支持。对原告主张被告支付违约金的诉请，因在本案中，原、被告双方均存在违约情形，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十二条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，对原告的该项诉请，本院不予支持。

　　综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百九十二条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决：一、被告王某青于本判决发生法律效力之日起十日内向原告贵州某某物业管理有限公司支付2019年1月20日至2023年6月30日期间的物业服务费8531.55元;二、驳回原告贵州某某物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由原告贵州某某物业管理有限公司负担3.00元，被告王某青负担22.00元。

　　本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

　　上诉人向本院提交一组拍摄照片，证明目的：证明物业公司服务不到位，并未整改。

　　被上诉人质证意见为：照片大部分是我们小区的，这些杂物是业主自行造成的，且我们已经贴了告示，告知业主在规定时间内进行清理，若业主未清理，我们就会进行清理，一般情况下我们在五天内清理，若业主找我们说需要延期清理，我们也会同意。

　　本院对当事人提交的证据分析认证如下：上诉人提供的证据能够证实案涉小区存在物业服务不到位情形，本院依法将该证据作为一审法院认定被上诉人提供物业服务不到位的事实的补强证据予以采信。

　　二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。

　　本院认为，本案的争议焦点是：上诉人是否应支付相应物业费用，上诉人的第二、第三、第四项上诉请求应如何处理?

　　关于上诉人是否支付物业费用的问题，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”的规定，被上诉人与毕节某某置业有限公司(甲方)签订《贵州省毕节市万晟阳光城一期物业服务合同》及被上诉人与上诉人签订《前期物业管理服务协议》，系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应履行各自义务。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。…”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，上诉人接受了被上诉人提供的物业服务，依照法律规定及合同约定，均应支付相应物业费用，上诉人主张因被上诉人提供物业服务不合格，不应支付物业费用，但本院审查认为，对于物业服务质量应从服务的长期情况、整体水平以及小区状态进行综合评价，不应以某项服务存在问题而否定物业公司的整个服务过程，业主亦不能仅以此为由拒交物业服务费，一审综合考虑被上诉人提供的物业服务质量、上诉人拖欠物业服务费时间等因素，酌情按照1.35元/平方米/月标准计算上诉人应缴纳的物业费，对被上诉人主张上诉人迟延履行产生的违约金已不予支持，该处理并无不当。

　　关于上诉人提出的第二、第三、第四项上诉请求应如何处理的问题，本案是被上诉人基于上诉人欠付物业费用起诉其支付物业服务费用，上诉人提出要求被上诉人提供账目、交还车位租金的请求与本案审理并无关联性，上诉人可向有关行政主管部门申请公开有关物业服务信息。同时，上诉人并未就提出的上诉请求在一审中提出反诉，上诉人上诉请求属于二审中新增的独立诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十六条：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解;调解不成的，告知当事人另行起诉。”之规定，本院对其该部分的上诉请求不再进行审理。

　　综上，上诉人王某青的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第(一)项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费50元，由上诉人王某青负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　　李厚军

　　审判员　　朱　莉

　　审判员　　曹建军

　　二〇二四年七月二十五日

　　书记员　　王宏宏

　　【总结】

　　王某青与贵州某某物业管理有限公司因物业服务合同纠纷，王某青不服一审法院判决，向二审法院提起上诉。二审法院审理后认为，王某青应支付物业服务费，一审法院判决正确，故驳回上诉，维持原判。王某青的上诉请求中，关于要求物业公司提供账目、交还车位租金的请求与本案审理无关，不属于二审审理范围。

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